Bardzo duża aktywność deweloperów będzie sprzyjała firmom planującym wynajęcie nowej powierzchni lub rozszerzenie zajmowanej
– W Warszawie spodziewamy się presji na obniżanie czynszów transakcyjnych. Lekka obniżka stawek jest efektem dużej podaży spekulacyjnej i rosnącej konkurencji pomiędzy deweloperami. W miastach regionalnych oczekujemy stabilizacji stawek najmu lub ich obniżenia, tak jak nastąpiło to w 2014 roku np. we Wrocławiu – ocenia Jakub Sylwestrowicz z agencji JLL. Zaznacza, że obecnie nie widzi czynników, które mogłyby spowodować wzrost czynszów w najbliższych miesiącach.
Benefity dla najemców
Ewelina Kałużna z agencji Colliers International dodaje, że w przypadku warszawskiego rymku biur czynsze najmu zatrzymają się na pewnym poziomie, którego już deweloperzy i właściciele budynków nie będą chcieli przekroczyć. To nie znaczy, że najemcy nie mogą liczyć na ustępstwa. – Najemcy skorzystają jednak z benefitów, które efektywnie obniżą koszty najmu – wskazuje.
Najczęściej stosowane obecnie zachęty dla najemców to m.in. zwolnienia z czynszu przez kilka miesięcy. Ważnym elementem oferty właścicieli biur jest również koszt aranżacji powierzchni, bo deweloperzy, chcąc zachęcić najemców do swojego projektu, bardzo często oferują wykończenie powierzchni w cenie najmu. Rozmówcy DGP wskazują, że w przypadku renegocjacji umowy pojawiają się zachęty w postaci np. obniżenia czynszu jeszcze w stosunku do biegnącej umowy najmu.
W przypadku powierzchni magazynowych 2014 r. także był czasem dynamicznego wzrostu rynku. Efekt był taki, że w ciągu 12 miesięcy deweloperzy ukończyli projekty o łącznej powierzchni ponad 1 mln mkw.
– Pomimo znacznego wzrostu podaży, w większości regionów stawki czynszu w ciągu ostatniego roku utrzymywały się na stabilnym poziomie. Powodem była względna równowaga pomiędzy podażą a popytem – tłumaczy Krzysztof Kienorow z Colliers. I przewiduje, że stawki w 2015 r. w tym segmencie pozostaną na poziomie porównywalnym z rokiem poprzednim, choć delikatnie wzrosnąć mogą w regionach o niskim poziomie pustostanów, takich jak: Wrocław, Poznań czy Szczecin. – Warto zauważyć, że stawka ostatecznie zależy też od opcji, jakie są dostępne na rynku dla danego najemcy. Jeżeli firma chce powierzchnię „na już”, a na rynku jest niewiele dostępnych opcji, to wtedy czynsz może być wyższy niż w sytuacji, gdy firma pomoże dłużej poczekać i negocjować z większą liczbą deweloperów – dodaje Tomasz Mika z JLL.
Nawet na krótko
Także w przypadku magazynów można liczyć na zachęty ze strony właścicieli. Najczęściej stosowane są wspomniane już wakacje czynszowe. W tym czasie najemca ponosi tylko koszty opłaty serwisowej oraz zużywanych mediów. Do innych zachęt należy możliwość pokrycia przez dewelopera aranżacji przestrzeni magazynowej w zależności od potrzeb najemcy czy pokrycie kosztów przeprowadzki.
W przypadku biur umowy najmu w nowych budynkach są standardowo zawierane na okres 3–5 lat. Dla tych, którzy nie chcą bądź nie mogą podpisać tak długiego zobowiązania, jest jednak wyjście. – Część właścicieli budynków, szczególnie kilku- czy nawet kilkunastoletnich, chcąc wyróżnić się na tle konkurencji lub ponownie wprowadzić swoje projekty na rynek, decyduje się często na oferowanie biur na czas nieokreślony lub krótkie terminy – mówi Ewelina Kałużna.
Często też, mając już powierzchnię wcześniej podzieloną na mniejsze pomieszczenia, mogą, co nie zawsze zdarza się w nowych inwestycjach, oferować bardzo małe biura, nawet kilkuosobowe.
Także w przypadku magazynów w pustych budynkach najemca może podpisać umowę na kilka miesięcy. W nowo budowanych, podobnie jak w biurach, zwykle trzeba zdecydować się na 3 do 5 lat. Standardowo w parkach magazynowych wielkość modułów do wynajęcia zaczyna się od 1,5 – 2 tys. mkw., ale jeśli mamy do czynienia z mniejszymi obiektami typu SBU (Small Business Units), najemca może zdecydować się na powierzchnię wielkości 1 tys. mkw.
Pole do negocjacji
Specjaliści zaznaczają przy okazji, że i w biurach, i w magazynach wybrani najemcy mogą liczyć na większą przychylność właścicieli budynków. W biurach najmocniejszą pozycję negocjacyjną mają m.in. duże, rozpoznawalne firmy o stabilnej sytuacji i dobrej reputacji. Tacy potencjalni najemcy działający z odpowiednim wyprzedzeniem, posiadający realną alternatywę dla danej lokalizacji mogą wynegocjować stawki transakcyjne nawet do 25 proc., chociaż tak duża korekta czynszu nie zdarza się często. – Średnio najemcy z tej grupy mogą wynegocjować 15-proc. upusty – wskazuje Jakub Sylwestrowicz.
Także w magazynach najmocniejszą pozycję negocjacyjną mają znane, stabilne, cieszące się zaufaniem firmy, które poszukują dużej powierzchni na długi okres najmu, powyżej 5 lat. Takie firmy mają szansę na kilka–kilkanaście procent upustu.
Warto pamiętać, że przy wynajmie czynsz to nie wszystko. W przypadku każdego rodzaju powierzchni najemcy są zobowiązani do uiszczania m.in. opłaty eksploatacyjnej za powierzchnie wspólne. W biurach jest to koszt rzędu od 15 do 30 zł za metr w zależności od lokalizacji. – Dodatkowe opłaty związane są ze zużyciem mediów oraz sprzątaniem – mówi Ewelina Kałużna.
Tomasz Mika wskazuje, że w przypadku magazynów najemcy powinni być przygotowani na opłaty eksploatacyjne (obejmujące podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, ochronę i utrzymanie) w wysokości ok. 4–4,5 zł za metr.
