Pan Krzysztof buduje dom i chce w nim jak najszybciej zamieszkać. Nie wie jednak, czy przed zimą zdąży z ostatecznym wykończeniem i formalnym zakończeniem budowy. Nie wyklucza, że proces budowlany zakończy się faktycznie na początku 2016 r. (o ile pogoda pozwoli). W takim przypadku może już wcześniej zamieszkać w części domu. – Czy podatek od nieruchomości będę musiał zacząć płacić od 2016 czy 2017 roku – pyta czytelnik.
Nie ma prostej odpowiedzi na pytanie pana Krzysztofa. Wszystko zależy od tego, kiedy zakończy się budowa lub kiedy zacznie użytkować budynek lub choćby jego część. Do takich zdarzeń odnosi się bowiem ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Jak wynika z art. 6 ust. 2 tej ustawy, jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli, budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Mówiąc prościej, powyższy przepis ustanawia zasadę, zgodnie z którą od nowych budynków podatek zaczynamy płacić po nowym roku. Jeśli więc dom powstanie w 2015 roku, to pan Krzysztof będzie musiał zacząć płacić podatek od nieruchomości od 1 stycznia 2016 r. W praktyce od tej daty będzie naliczana danina, zapłacić będzie musiał dopiero po doręczeniu decyzji ustalającej wysokość podatku od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (zwykle taką decyzję organ podatkowy doręcza dopiero w lutym).
Kluczowe jest jednak to, kiedy dojdzie do zakończenia budowy lub wcześniejszego zamieszkania. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych ani prawo budowlane nie definiują pojęć „zakończenie budowy”, ani „rozpoczęcie użytkowania budynku lub jego części przed jego ostatecznym wykończeniem”.
W praktyce podatnicy wiążą zakończenie budowy z formalnym, czyli wydanym przez nadzór budowlany dokumentem stwierdzającym, że mają prawo użytkowania nieruchomości. Pozwolenie na użytkowanie również musi mieć taki formalny charakter. W praktyce jednak podatnicy się mylą. Zgodnie bowiem z orzecznictwem sądów administracyjnych, za zakończenie budowy można uznać również inne faktyczne zdarzenia, takie jak np. ostatni wpis do dziennika budowy. Sądy, wydając takie wyroki, w pewnym sensie sprzeciwiają się praktyce osób, które w ogóle nie zgłaszają zakończenia budowy, mimo że wszystkie prace budowlane w budynku zostały zakończone i potwierdzone w dzienniku budowy.
Co istotne, obowiązek podatkowy od nowego budynku może powstać również wcześniej, a więc gdy rozpoczęło się użytkowanie domu przed jego ostatecznym wykończeniem. Również w takiej sytuacji sądy przyznają, że obowiązek podatkowy powstaje. Jak wyjaśnił w wyroku WSA w Łodzi (sygn. akt I SA/Łd 1542/11, prawomocny), jeśli np. podatnik przed zakończeniem budowy np. budynku jednopiętrowego, a po wybudowaniu parteru i zabezpieczeniu budowy przestaje dalej budować i rozpoczyna użytkowanie parteru przed ostatecznym wykończeniem, to obowiązek podatkowy w zakresie parteru powstanie od 1 stycznia następnego roku podatkowego po roku, w którym rozpoczęto użytkowanie budynku. WSA przyznał też, że jeśli budowa nie została zakończona, ale użytkowane jest piętro budynku, to obowiązek podatkowy od nowego roku powstanie od tego piętra. Sąd zwrócił bowiem uwagę, że art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje na rozpoczęcie użytkowania budynku lub jego części.
W kolejnym wyroku WSA w Szczecinie (sygn. akt I SA/Sz 178/12, prawomocny) stwierdził, że podatnik nie musi spełniać formalnych przesłanek rozpoczęcia użytkowania, o których mowa w prawie budowlanym. Wystarczy więc, że faktycznie zaczął użytkować nowy budynek lub jego część, aby doszło do powstania obowiązku podatkowego (od początku kolejnego roku).
W praktyce eksperci podatkowi zwracają uwagę, że w art. 6 ust. 2 ustawy podatkowej chodzi o zakończenie prac, które umożliwia inwestorowi wystąpienie do nadzoru budowlanego o pozwolenie na użytkowanie lub złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Co więcej, organy podatkowe mogą sprawdzić, czy podatnik faktycznie rozpoczął użytkowanie budynku lub zakończył budowę. Mają prawo dokonać oględzin budynku lub sprawdzić dziennik budowy.
Zwróćmy uwagę, że pan Krzysztof ma również obowiązek złożyć informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych wójtowi gminy, burmistrzowi lub prezydentowi miasta w ciągu 14 dni od zakończenia budowy lub rozpoczęciu użytkowania. Jeśli załatwi wszystkie formalności z nadzorem budowlanym i otrzyma pozwolenie na użytkowanie, a nie złoży informacji na podatek od nieruchomości, to organ podatkowy i tak się o tym dowie. Nadzór budowlany ma bowiem obowiązek przekazywać organom podatkowym właściwym w zakresie podatku od nieruchomości kopie zawiadomień o zakończeniu budowy, które składają podatnicy.
Jeśli zatem pan Krzysztof zamieszka w części domu w tym roku, a w kolejnej w przyszłym, to już od 1 stycznia 2016 r. powstanie obowiązek podatkowy od użytkowanej części. Nasz czytelnik musi też złożyć informację na podatek od nieruchomości w gminie w ciągu 14 dni od zakończenia prac budowlanych.
Podstawa prawna
Art. 6 ust. 2 i 6 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.). Par. 6 ust. 2 rozporządzenia ministra finansów z 24 grudnia 2002 r. w sprawie informacji podatkowych (Dz.U. nr 240, poz. 2061 ze zm.).
