Prowadzę firmę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a dodatkowo – w ramach usług – współpracuję z doradcami kredytowymi: kontaktuję ich z potencjalnymi nabywcami oferowanych przeze mnie nieruchomości. Kilka tygodni temu podpisałem umowę pośrednictwa z właścicielem domu. Ustaliliśmy moje wynagrodzenie w wysokości 3 proc. brutto ceny sprzedaży nieruchomości. Sprzedający oprócz zlecenia mi pośrednictwa w zbyciu nieruchomości zawiesił na obiekcie banner informujący o zamiarze sprzedaży. Na tę informację zareagowali potencjalni kupcy. Jednak zadzwonili do mojej firmy, by przy zakupie domu skorzystać z pomocy doradców kredytowych.
Pracownik mojej firmy dwukrotnie oprowadził ich po nieruchomości. Sprzedający, pomimo zbycia nieruchomości, nie chce mi wypłacić wynagrodzenia. Twierdzi, że sprzedaż domu nastąpiła bez mojego pośrednictwa. Poza tym uważa, że umowa pośrednictwa jest nieważna, ponieważ należy do czynności prowadzących do zbycia nieruchomości, a tym samym dokonanie takiej czynności wymaga zgody drugiego małżonka. Nie zgadzam się z tym, gdyż umowa pośrednictwa została zawarta w chwili, kiedy małżeństwo sprzedającego było już rozwiązane przez rozwód, a byli małżonkowie stali się współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. Czy przysługuje mi umówione wynagrodzenie?
Wszystko wskazuje na to, że przedsiębiorcy należy się wynagrodzenie. Z opisu wynika, że w następstwie skojarzenia przez pracowników czytelnika zbywcy i nabywców doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Wskazać należy, że do zawarcia umowy pośrednictwa nie była wymagana zgoda byłej małżonki kontrahenta (pomimo tego, że była współwłaścicielem nieruchomości), gdyż umowa ta nie przekraczała czynności zwykłego zarządu nieruchomością, jak również nie przenosiła własności. Stanowiła odrębną czynność prawną od umowy przeniesienia własności nieruchomości. Stosunek zobowiązaniowy z tytułu umowy pośrednictwa powstał wyłącznie pomiędzy czytelnikiem a kontrahentem. Z uwagi na orzeczony rozwód byli małżonkowie nie pozostawali już we wspólności majątkowej. Taką interpretację potwierdza wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 15 marca 2018 r. (sygn. akt III Ca 1669/17), wydany w podobnym stanie faktycznym. Tam też w następstwie skojarzenia przez pracowników czytelnika zbywcy i nabywców doszło ostatecznie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Niewiarygodne są także twierdzenia, że sprzedaż nastąpiła bez pośrednictwa. Gdyby przyjąć, iż nabywcy pozyskali informację o zamiarze sprzedaży z banneru, nie znajduje wytłumaczenia fakt zgłoszenia się przez nich do firmy czytelnika i dwukrotnego oglądania nieruchomości w obecności jej pracownika. Skojarzenie stron rozumie się jako szereg czynności takich jak: przyjęcie oferty, szczegółowe jej opisanie, wykonanie serwisu zdjęciowego, sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, doradztwo inwestycyjne, wsparcie kredytowe czy ewentualnie pomoc w projektowaniu umowy przedwstępnej. „Niezależnie od tego więc, czy pośrednik ma w swojej umowie wynagrodzenie płatne po zrealizowaniu trans akcji czy też ukształtowane bliżej stałego zlecenia ryczałtowego, możliwość udokumentowania serii czynności wykonanych dla klienta zawsze przemawia na korzyść przedsiębiorcy” – stwierdził sąd.
Łódzki sąd okręgowy wyjaśnił, że umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest pozakodeksową umową nazwaną, należącą do kategorii umów mających za przedmiot świadczenie usług. Zawierana jest ona pomiędzy pośrednikiem, a zatem przedsiębiorcą działającym we własnym imieniu i na własny rachunek lub przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność na rynku nieruchomości zatrudniającego licencjonowanego pośrednika (art. 179 ust. 3 i art. 180 u.g.n.) a zamawiającym, którym może być konsument.
Zakres obowiązków pośrednika sprowadza się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy mającej za przedmiot prawo do nieruchomości. Obowiązki pośrednika polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert tak, aby mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków. Nastręczeniu sposobności do zawarcia umowy w obrocie nieruchomościami polega na dokonywaniu czynności faktycznych, a nie prawnych. Bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy jest możliwe, ale już tylko z udziałem samych zainteresowanych. Na takie rozumienie istoty umowy o pośrednictwo oraz ocenianie jej jako umowy starannego działania, a nie umowy rezultatu, wskazuje orzecznictwo sądowe (por. np. wyroki Sądu Najwyższego: z 20 grudnia 2005 r., sygn. akt V CK 295/05, z 24 września 2009 r., sygn. akt IV CSK 138/09, czy z 29 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV CSK 464/09).
Podstawa prawna
Art. 180 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.).
