Zawarłem z gminą umowę dzierżawy nieruchomości. W postanowieniach kontraktu znalazła się zgoda wydzierżawiającego na prowadzenie przeze mnie w wybudowanych na nieruchomości obiektach działalności przy pomocy innych osób.
Przy czym przedmiotem tej działalności było głównie świadczenie różnych usług rekreacyjnych. W czasie trwania umowy poddzierżawiałem i podnajmowałem różnym podmiotom poszczególne części nieruchomości. Dzięki temu na terenie była restauracja, prowadzono też lub projektowano różne wspólne przedsięwzięcia, np. pole biwakowe. Wielokrotnie gmina prowadziła kontrolę. Nigdy nie zwracała uwagi, że poddzierżawiam nieruchomość osobom trzecim. Teraz gmina wypowiedziała mi umowę. Czy na poddzierżawę trzeba mieć wyraźną zgodę wydzierżawiającego?
Z art. 698 par. 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) wynika, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 698 par. 2). Przepis ten przewiduje więc wprost konieczność uzyskania zgody przez dzierżawcę na poddzierżawianie nieruchomości.
Taka zgoda wynika jednak z zacytowanego przez czytelnika postanowienia umowy. Wydzierżawiający zgodził się na prowadzenie przez niego w wybudowanych na nieruchomości obiektach działalności przy pomocy innych osób. Z góry więc wyraził blankietową zgodę na poddzierżawę. Ponadto z tego zapisu wynikają tak szerokie zobowiązania inwestycyjne dzierżawcy, że wydaje się oczywiste, iż czytelnik nie mógł w wybudowanych obiektach prowadzić działalności samodzielnie. Istotne jest także to, że wydzierżawiający ‒ mimo prowadzonych kontroli – tolerował poddzierżawianie gruntu. Wypowiedzenie umowy zatem było bezzasadne.
Pogląd ten potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 23 marca 2018 r. (sygn. akt I CSK 297/17). W orzeczeniu tym sąd podał, że art. 698 par. 1 k.c. zabrania wszelkich czynności prawnych, dokonywanych bez zgody wydzierżawiającego, zmierzających do udostępnienia używania przedmiotu dzierżawy osobom trzecim z zachowaniem przez dzierżawcę swojego prawa. Zdaniem SN, jeżeli wymaga się zgody wydzierżawiającego także dla umów o nieodpłatne korzystanie z przedmiotu dzierżawy, a więc wtedy, gdy dzierżawca nie uzyska żadnej własnej korzyści majątkowej, to przyjąć należy, że tym bardziej zgody tej wymaga umowa najmu oraz wszelkie inne, które wiążą się z oddaniem rzeczy do korzystania. Dodatkowo przekonuje o tym art. 668 par. 1 k.c., zgodnie z którym chcąc podnająć rzecz oddaną w najem, można to uczynić, jeżeli umowa tego nie zabrania. Z kolei art. 6682 k.c. do podnajmu lub oddania do bezpłatnego używania lokalu lub jego części wymaga zgody wynajmującego, podobnie sformułowanej jak w art. 698 par. 1 k.c. Odnosi się to jednak tylko do lokalu, a nie do innych rodzajów nieruchomości.
Ponadto SN stwierdził, że oświadczenie woli zawierające taką zgodę mogło być złożone przez wydzierżawiającego albo wyraźnie, albo w sposób dorozumiany. Przy czym brak zgody wydzierżawiającego, stosownie do art. 698 par. 2 k.c., ma to znaczenie, że daje mu prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Podstawa prawna
Art. 668 par. 1, art. 6682, art. 698 par. 1 i 2 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).
